30 лет
на рынке
Рыночная
стоимость
Юридическое сопровождение ведущих специалистов
Работаем
для Вас!
Бесплатная консультация с нашим руководителем
Оставьте свои актуальные данные и мы свяжемся с Вами в течение 15 минут
Покупка нежилой (коммерческой) недвижимости – ответственное и серьезное решение. Допустив ошибку, можно потерять несколько миллионов и остаться ни с чем. Всё по причине определенных нюансов в ходе сделки купли-продажи. Недостаточно знаний и опыта в этом вопросе приведет к нежелательным последствиям.
Покупка нежилой недвижимости с будущей сдачей в аренду является одним из самых любимых видов дохода в кругу инвесторов. В дальнейшем такая жилплощадь может быть переоборудована под офисы, магазины, кафешки и другие виды деятельности.
Из этой статьи можно извлечь полезную информацию о приобретении нежилой недвижимости, всех нюансах покупки, особенностей обложения налога и других деталей.
Юридическая сторона вопроса
Незаконные захваты и рейды остались далеко в 90-х, но специализируемые по этим вопросам люди ещё пользуются различными махинациями и обучают этому будущее поколение. Опыт таких людей зачастую используется в вопросах покупки нежилой недвижимости. А критическая точка увеличивается в эпоху кризиса: покупателям стоит быть бдительным и внимательным в этот период.
В ходе покупки такой недвижимости важно знать, испытывает ли собственник финансовые трудности. В имеющейся практике случается часто, что арендодатель осуществляет продажу и оставляет за арендатором некие лазейки. Одним из ярких примеров является погашения долгов собственника за счёт проданного имущества, после чего в заседании суда начинается разбирательство о возвращении реализованной недвижимости.
Правильное оформление сделки и юридическая сторона являются ключевыми факторами при совершении купли/продажи. Достоверное оформление поможет избежать попадания в законодательные лазейки и риски с утратой нежилой собственности. Также правильное составление договора исключает претензии и требования со стороны арендодателя.
Покупатель нежилой недвижимости может столкнуться со следующими рисками:
- Появление споров о правах собственности.
- Отсутствие прав на собственность у арендодателя.
- Вероятность судебного разбирательства и признания купли/продажи недействительной.
- Оформление прав с допущением ошибок.
- Вероятность использования дополнительных средств для пользования недвижимостью по назначению.
- Появление третьих лиц после оформления необходимых документов и проведения сделки купли/продажи.
И особое внимание необходимо уделять договорам, заключенным с банками. В таких заведениях зачастую работают подготовленные юристы, действующие в интересах банка. Разработав сделку не досконально, либо же не соблюдая всех юридических норм, можно попасть в капкан и заработать проблем.
Возможные штрафы
Одно из самых распространенных нарушений среди собственников – игнорирование налогов. В основном, за неуплату назначаются штрафы в размере 20% от суммы просроченного налога. Специалисты из налоговой практики поясняют, что помимо штрафа собственник облагается пени в объеме 1/300 от станочного процента рефинансирования. Через некоторое время объем сокращается до ставка 1/150, что будет жёстче любого налога.
В законодательстве также имеется размер налога в 40% от невыплаченной суммы. Облагается им собственник, если судом доказано, что нарушитель уклонялся от выплат умышленно. Если у налоговых органов будет достаточная доказательная база о невыплатах, дело можно передавать в органы правоохранения. На таком этапе будет решаться вопрос об уголовном разбирательстве.
После приобретения нежилой недвижимости санкции могут быть обращены в сторону арендатора. Но только в том случае, если арендодатель докажет, что свои обязательства арендатор не выполняет (уклоняется от налогов или умышленно портит имущество). Стоит понимать, что договор купли-аренды всегда предполагает страховой депозит. В завершении заключения сделки после подписания документов собственник обязуется вернуть депозит арендатору.
Оставить заявку
Оставьте свои актуальные данные и мы свяжемся с Вами в течение 15 минут
Налоги
Рассказав о штрафах и последствиях нарушений, пора перейти к налогам, ожидающих арендатора нежилой площади. Покупка такого помещения с будущей сдачей площади в аренду может любое лицо, оплачивающее налоги, а также предприниматели. Однако дальнейшие угрозы налогообложения в разных случаях будут существенно отличаться.
Согласно законодательству, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо обязуются к выплате налогов от сдаваемой жилплощади в аренду, которые предусмотрены в режиме налогообложения.
Юридические лица обязаны выплачивать налог на прибыль по ставке от 6% до 15% в зависимости от площади объекта. Физическим лицам положено законом выплачивать налог НДФЛ. Однако в том случае, если ФЛ не является индивидуальным предпринимателем, с данного дохода необходимо выплачивать НДС.
Помимо этого, имеется понятие «патентный бизнес». Его цена высчитывается из площади помещения. Сумма будет фиксированной, но подходит только собственников одного помещения. В случае, если договор аренды не будет прерываться во время патентного бизнеса, а жилплощадь не продается, это будет очень выгодно для инвестора.
Проверки
Последний нюанс, с которым сталкиваются при покупке нежилой недвижимости – частые проверки. Причина очень простая: наложение санкций с последующей невыплатой, а также привлечение к разным видам ответственности.
Верховный суд РФ в 2020 году утвердил, что гражданин России обязуется выплачивать НДС, если его работа заключается в сдаче и продаже нежилой недвижимости, либо же если он занимается предпринимательской деятельностью. Это является нацеленностью на приобретение прибыли и выгоды, а именно приобретение имущества с целью ее дальнейшей продажи или аренды с получением систематичного дохода.
Налоговые компании создают специальную комиссию в том случае, если физическое лицо находится «на карандаше». Подобный план рассматривается на уровне отдельного региона. Таким образом, это не является «незрячей» проверкой. Орган уже проинформирован о махинациях налогоплательщика и вызывает подозрения.
Как только набирается достаточно информационной базе о мошенничестве или подозрительных действиях с нежилой недвижимостью, созданная группа выезжает на место. Одним из ярких примеров является игнорирование налогоплательщиком законов и норм, которыми он был обложен.
Заключение
Наши сотрудники
Отзывы о нас
Нам срочно потребовалось переехать в другой город – у мужа сменилось место работы. Но, возникла проблема: как быстро и за хорошую цену продать квартиру? К счастью, друзья нам порекомендовали хорошее агентство. Мы связались с агентом, объяснили ситуацию. Нашу квартиру выкупили до отъезда, за те деньги, на которые мы и рассчитывали. Огромная благодарность за понимание и оперативность!
Ольга
Мы с компаньоном долго искали подходящий офис под мастерскую по ремонту ПК, ноутбуков и оргтехники. Но, все не то – или какие-то закоулки, или арендная плата высокая. И вот, наконец-то, девчата из агентства нашли нам лучший вариант. Место оживленное, рядом офисы, и оплата подъемная. Спасибо!
Сергей
Купить квартиру легко, а продать трудно. Эту истину мы с мамой осознали после трех лет нескончаемых осмотров и разочарований. Уже отчаявшись, я обратилась сюда. Агент приехала к нам, сделала фото, успокоила. Сказала, что место хорошее, и покупатели найдутся. Действительно, вскоре квартиру у нас купила молодая пара. Мы очень-очень благодарны вам за вашу работу.
